[vc_row][vc_column][vc_column_text]
A Saúde financeira dos condomínios e o COVID-19
A orientação para “ficar em casa” tem sido adotada como uma medida eficaz para desacelerar o contágio do novo coronavírus (covid-19) e achatar a curva de contaminação.
Por essa razão, a população está vivendo mais intensamente em seus lares e nos condomínios com tudo a que se tem direito: mais consumo, mais barulho, mais conflitos e mais solidariedade também
Não resta dúvidas que há muitas incertezas para o cenário futuro, pois já se fala em recessão, desemprego e, certamente, o crescimento da inadimplência. Sem o salário entrando regularmente no bolso, é questão de tempo para as pessoas enfrentarem encruzilhadas e pesar na balança quais contas pagar, dentre elas, a cota condominial.
Para ajudar síndicos a lidar com essa situação e manter a saúde, não só dos moradores, mas também das finanças do condomínio, disponibilizamos uma série de medidas para auxiliar gestores a manter o equilíbrio das contas de seus empreendimentos.
Boa leitura!
Acompanhe de perto o fluxo de caixa do condomínio
Mais do que nunca, o síndico deve fazer uma análise financeira criteriosa dos centros de custos do condomínio, tendo como base a previsão orçamentária, e se certificar de que o fluxo de caixa está sob controle.
Nesse período de extrema exceção que estamos vivendo, é preciso avaliar as contas, ficar atento ao movimento dos condôminos em relação ao pagamento das cotas e incluir, logicamente, a elaboração de um plano de contingência para o condomínio.
Nessa fase extremamente crítica, o síndico deve trabalhar em sintonia com a sua assessoria jurídica, que poderá apoiá-lo em diversas frentes.
O síndico não é um especialista financeiro, por isso deve fazer uma projeção financeira quando notar algum desequilíbrio nas contas: olhar o condomínio por inteiro para possíveis cenários e traçar ações de acordo com o perfil do empreendimento.
Infelizmente, já deu para identificar que haverá aumento da inadimplência, pelos motivos expostos. Temos que abrir os olhos.
O síndico deve monitorar e junto com a sua assessoria jurídica, adotar as medidas cabíveis.
Cota condominial é rateio de despesas
O condomínio não visa lucro, sendo a cota condominial definida em função do rateio de despesas.
Assim, o síndico deve comunicar aos moradores a importância do pagamento pontual da cota uma vez que não se pode colocar a segurança do patrimônio de todos em jogo.
Cabe ao síndico ser didático e pedagógico para explicar aos moradores, com todos os recursos de comunicação disponíveis, que a cota condominial está entre as contas que não se deve deixar de pagar, principalmente, neste momento de pandemia, em que todos precisam ficar em casa.
“Ficar em casa” implica naturalmente no incremento das contas de consumo (água, gás, energia), mais uso de equipamentos (elevadores, bombas) e geração de mais lixo.
Embora seja óbvio, muitos moradores não sabem o que compõe a cota condominial e nem imaginam que, ao não pagá-la, podem colocar em risco a segurança, a salubridade, recursos básicos e equipamentos do empreendimento.
Além disso, funcionários e terceirizados garantem a segurança e, em especial, a limpeza, que foi redobrada nas áreas de maior circulação. As manutenções asseguram o funcionamento de maquinários que não podem ser interrompidos, como elevador, gerador, bomba, pressurização. As contas de consumo garantem fornecimentos básicos de água, luz e gás.
Desconstruindo questionamentos dos condôminos para reduzir a cota condominial
Muitos síndicos e gestores estão sendo bombardeados por moradores com sugestões e dúvidas sobre manobras para reduzir a cota condominial a todo custo.
O valor da cota cobre os custos essenciais para manter a valorização do patrimônio, assegurar as manutenções dos equipamentos, reduzir riscos e criar uma atmosfera segura para todos os moradores e funcionários.
Listamos abaixo algumas respostas a questionamentos mais importantes.
REDUZIR A CARGA HORÁRIA E SALÁRIO OU SUSPENDER CONTRATOS DE TRABALHO DOS FUNCIONÁRIOS: embora o Governo tenha emitido a Medida Provisória 927/2020, que contempla itens como esses, a adoção de uma dessas alternativas deve ser avaliada com cautela e sob orientação jurídica.
REDUZIR O VALOR DA COTA ORDINÁRIA E PASSAR A USAR O FUNDO DE RESERVA PARA PAGAR AS CONTAS: o Fundo de Reserva só deve ser usado em situações emergenciais, de acordo com previsão na Convenção ou após deliberação da Assembleia, lembrando que deve sempre ser reposto. Na atual conjuntura, se o condomínio passar por situação de emergência e for necessário, deve-se recorrer a este fundo e, depois, repor.
DAR DESCONTO NO PAGAMENTO PONTUAL DA COTA: a cota condominial é um rateio de contas, sem fins lucrativos. O pagamento pontual da cota condominial é dever do condômino. Atenção: o “desconto pontualidade” é uma ilegalidade, como se fosse uma multa disfarçada. O condomínio tem que ter critérios justos de arrecadação
SUSPENDER A COTA CONDOMINIAL POR COMPLETO POR TRÊS MESES E USAR O FUNDO DE RESERVA: idem ao primeiro item: o Fundo de Reserva só deve ser usado em situações emergenciais, de acordo com previsão na Convenção ou após deliberação da Assembleia, lembrando que deve sempre ser reposto.
SUSPENDER A MULTA E JUROS PARA QUEM ATRASAR O PAGAMENTO DAS COTAS DURANTE A CRISE: esta prática é ilegal. A cota condominial é diferente de imposto, de empresa. Se não existir o critério da pontualidade, perde-se o controle da inadimplência. O síndico não tem prerrogativa para isso, podendo até ser justificativa para sua destituição. O síndico pode fazer um acordo para parcelar as cotas não pagas, aplicando juros e multas devidos. Se um condômino não paga a cota pontualmente, esse “buraco” está sendo coberto por alguém, que são os condôminos pontuais.
E SE COLOCAR TODOS OS FUNCIONÁRIOS DE FÉRIAS E DEIXAR SEM NINGUÉM NA PORTARIA, JÁ QUE NÃO TEM NINGUÉM ENTRANDO E SAINDO? Esta é a típica sugestão de quem pensa com individualidade em meio à coletividade. Embora tenha sido muito reduzido, ainda há fluxo de entrada e saída de pessoas. Se o condomínio funciona com regime de portaria presencial 24 horas, e controle de acesso feita por essa equipe, deve ser mantida.
VAMOS COLOCAR OS FAXINEIROS EM FÉRIAS OU DEMITI-LOS PARA DEPOIS RECONTRATAR: no momento em que a limpeza, desinfecção e higiene dos condomínios é mais demandada para evitar o contágio da covid-19, ao dispensar os funcionários que cuidam dessas tarefas, os próprios moradores teriam que assumir tarefas como retirar o lixo, limpar maçanetas, elevadores, corrimãos, piscina etc. Além disso, demitir funcionários próprios tem o custo da rescisão.
Controle da inadimplência
No ano passado, de acordo com levantamento do Secovi-SP, houve redução de 5,5% no número de ações de cobrança por falta de pagamento da taxa condominial no Estado de São Paulo de 2018 para 2019. Foram 10.382 ações (2019) contra 10.990 (2018) protocoladas no Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo.
Já o Secovi Rio aponta em seu estudo Panorama Secovi que o atraso no pagamento da cota condominial, em 2019, foi de 9,5% no estado. Cenário que deve mudar, para pior, este ano devido à conjuntura.
O síndico deve criar uma linha de acompanhamento da impontualidade, antes de virar inadimplência, para gerenciar bem este cenário.
A impontualidade que virar inadimplência deve ser acompanhada diligentemente, com cobranças e facilitação de pagamento com parcelamento que caiba no bolso do devedor. O importante é diminuir a dívida e garantir entradas no caixa do condomínio.
O nosso escritório tem um serviço específico de Cobrança Amigável (extrajudicial) Contínua, que costuma resolver mais de 90% dos casos de cotas com atraso.[/vc_column_text][/vc_column][/vc_row]