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Responsabilidade Civil nos Condomínios

 

O ambiente no condomínio edilício se mostra propício a uma série de situações causadoras de dano e, como tal, faz incidir o instituto da responsabilidade civil, o que deve ser analisado à luz das variadas relações jurídicas que se estabelecem naquele conjunto de imóveis.

 

Verifica-se, por exemplo, a ocorrência de danos causados a condôminos, de responsabilidade de outros condôminos, como aqueles decorrentes de infiltrações nas unidades autônomas e avarias a veículos.

 

                   Há situações muitos mais sérias com repercussão à própria pessoa, vítima de acidentes nas áreas comuns dos condomínios, em piscinas, quadras, playground, pisos escorregadios, elevadores, entre outras situações.

 

Há casos em que o veículo de um condômino é danificado por queda de portões ou fechamento nas entradas dos pisos de estacionamento.

 

Não é incomum, igualmente, a ocorrência de danos a transeuntes atingidos por objetos lançados dos prédios, queda de pastilhas ou de revestimentos das fachadas, marquises e muros.

 

Assim, a análise das situações em concreto, estabelecendo a relação jurídica decorrente de cada dano, ensejará a aplicação da teoria da responsabilidade civil subjetiva ou objetiva.

 

Como é sabido, o condomínio é considerado um ente de gestão e representado pelo síndico, que deve agir conforme a lei, Convenção de condomínio e deliberações das assembleias para atender os interesses comuns.

 

Dentro deste contexto, surgem algumas perguntas:  a) pode um condômino que é coproprietário das áreas comuns postular indenização contra o Condomínio? b) Caberia ação contra aquele que o representa, o síndico?

 

O tema é amplo. Mas procuraremos abordar abaixo alguns aspectos da responsabilidade civil condominial.

 

Considerações preliminares

 

A prática mostra que, caso o dano seja causado a um condômino ou terceiro e decorra da propriedade comum, das áreas e serviços comuns, ainda que seja possível identificar cada um dos condôminos, proprietários das unidades que componham aquele condomínio edilício, tem sido atribuída a responsabilidade civil ao condomínio edilício e este, se obrigado a indenizar, deverá exigir dos condôminos que arquem com a despesa, na proporção que for determinada pela Convenção de condomínio.

 

O condomínio edilício, então, vem representando os interesses comuns dos condôminos, proprietários das unidades autônomas, o que se mostra adequado sob o ponto de vista externo, ou seja, aos olhos do terceiro, que tenha sido prejudicado em decorrência de ato ou fato atribuído ao condomínio.

 

Por outro lado, ao se avaliar a situação individual do condômino prejudicado pelo condomínio, sob o ponto de vista interno, ou seja, nas relações entre os condôminos e mesmo em relação à própria conduta do síndico, a análise se mostra um pouco menos simplista, pois, qualquer ato ou fato que se avalie e que possa ser atribuído ao condomínio, o condômino será, ao mesmo tempo, corresponsável, na proporção que lhe couber na Convenção de condomínio. Ou seja, se um condômino sofrer um acidente em decorrência de um defeito no elevador ou por ter escorregado em virtude de um piso molhado sem a devida sinalização de alerta, o dano que vier sofrer será também de sua responsabilidade, aplicando-se ao caso as regras próprias definidoras dos padrões de conduta decorrentes da Convenção de condomínio. Caso o condômino prejudicado faça jus ao ressarcimento dos danos que lhe forem causados, em regra, esta obrigação deveria ser cumprida por cada condômino individualmente, porém, por representação, ao condomínio será imposto o dever de reparar o dano causado ao condômino.

 

Por outro prisma, sob a análise das relações internas entre os condôminos, deve ser arguido como responsabilizar todos os condôminos por uma falha na manutenção ou conservação se incumbe ao síndico “diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns e zelar pela prestação dos serviços que interessem aos possuidores”, nos termos do art. 1348, inciso V do Código Civil.

 

Responsabilidade do condomínio edilício em relação a terceiros

 

Quando se avalia a responsabilidade do condomínio por danos causados a terceiros, diante da própria análise da função do condomínio edilício, representado pelo síndico, é fácil vislumbrar que, sob o ponto de vista externo, o condomínio edilício responsabiliza-se por danos que possa causar por queda de objetos ou até por eventual fato decorrente da própria edificação.

 

O condomínio assim responderá por danos causados pela queda de líquidos ou objetos sobre transeuntes ou veículos, por inteligência do artigo 938, do Código Civil, ou ainda pela queda de um muro sobre edificação de vizinho, derrame de resíduos tóxicos em terrenos vizinhos, por uma falha no piso do térreo ou de qualquer fato decorrente da própria edificação (área comum), onde um eventual visitante, prestador de serviços ou usuários, possa sofrer um acidente, por incidência do artigo 937, do Código Civil. Senão vejamos:

 

Art. 937. O dono de edifício ou construção responde pelos danos que resultarem de sua ruína, se esta provier de falta de reparos, cuja necessidade fosse manifesta.

 

Art. 938. Aquele que habitar prédio, ou parte dele, responde pelo dano proveniente das coisas que dele caírem ou forem lançadas em lugar indevido.

 

Nessas hipóteses, a responsabilidade é objetiva. A vítima só tem de provar a relação de causalidade entre o dano e o evento, de modo que apenas a comprovação da culpa exclusiva da vítima ou de situações imprevistas e inevitáveis, decorrentes de caso fortuito ou de força maior poderia afastar o dever indenizatório, pela quebra do liame de causalidade.

 

Responsabilidade pelo fato ou guarda da coisa

 

Não tem sido incomum o ajuizamento de ações indenizatórias contra condomínio edilício, especialmente diante de sua abertura à sociedade, como se verifica na exploração de estacionamento, por exemplo.

 

Neste contexto, pisos molhados, sem o devido alerta, ou até mesmo escadas com falhas, quedas de lâmpadas, acidentes em geral, podem levar à responsabilização do condomínio, instituída hipótese de responsabilidade pelo fato ou guarda da coisa, como tem entendido autorizada doutrina.

 

O artigo 937 do Código Civil, já acima citado, cria presunção de responsabilidade para facilitar a vítima quando necessite reclamar dos prejuízos que possam decorrer dos edifícios. Ainda que o diploma legal prescreva que o proprietário responde pelos danos que resultarem da ruína do edifício ou da construção, decorrente da falta de reparos que fosse manifesta, a falta de reparos, por si só, pode levar à responsabilização, pois, certamente não estaria em ruína caso existisse a manutenção adequada.

 

O dever de reparo se estende além da mera ruína, já que a manutenção e conservação das áreas e serviços comuns visa igualmente prevenir riscos, como um dever imposto de não prejudicar ninguém, abrangendo igualmente os elevadores, escadas rolantes, pisos em geral etc., o que se tem denominado doutrinariamente de responsabilidade pela guarda da coisa. Nas palavras de Sérgio Cavalieri Filho, Programa de Responsabilidade Civil, p. 203 “A coisa é mero instrumento do dano, sendo sua causa a omissão humana, por falta de vigilância ou cuidado. O fato da coisa nada mais é, portanto, que a imperfeição da ação do homem sobre a coisa (…)”

 

Caso não se entenda pela aplicação do artigo 937 do Código Civil, de qualquer forma, a omissão na manutenção e conservação das áreas e serviços comuns levaria à aplicação do artigo 186 do Código Civil, hipótese em que, estribando-se na teoria da responsabilidade civil subjetiva, a vítima deveria provar, além do nexo de causalidade entre o dano e o evento, a culpa do causador do dano, o que, a nosso ver, ficaria implicitamente demonstrado como a negligência do dever de manutenção e conservação das áreas e serviços comuns.

 

Art. 186. Aquele que, por ação ou omissão voluntária, negligência ou imprudência, violar direito e causar dano a outrem, ainda que exclusivamente moral, comete ato ilícito.

 

Pode-se citar como exemplo, a ação indenizatória movida por senhora idosa que, em ida ao Edif. Emílio Costa, sem perceber que, embora a porta estivesse aberta, o elevador não estava nivelado no andar, caiu no poço, de uma altura aproximada de 2m. A ação foi movida contra o Condomínio e a empresa de elevadores, supostos causadores do dano experimentado pela apelada – queda no poço do elevador do Edifício.

 

No caso, a responsabilidade pelo acidente, foi imputada apenas do 1º demandado, não havendo se falar em solidariedade com Atlas Schindler, 2ª demandada, já que o Condomínio foi responsável por ter executado serviço no elevador sem ter competência nem habilitação técnica para tanto (por certo, não compete à zeladoria do Edifício executar qualquer serviço em seu elevador) e também, o que é ainda pior, sem observar as regras de segurança, quais sejam, colocação de placa de segurança e de pessoa responsável por impedir o acesso à área.

Perfeitamente caracterizado o nexo de causalidade entre o atuar do 1º demandado, o referido Condomínio, e o dano experimentado pela autora, apelada, afigura-se inegável a sua responsabilidade e, portanto, o seu dever de indenizar o dano moral – que, a propósito, na espécie, prescinde de prova.

Direito de regresso contra o síndico

 

Eventual condenação do condomínio no dever de indenizar danos causados poderá ensejar a atribuição de responsabilidade do síndico, para exigir o ressarcimento do prejuízo.

 

A apuração da conduta do síndico exigirá necessariamente a verificação da ocorrência de culpa, em qualquer das suas modalidades (imprudência, negligência e imperícia) ou dolo, mediante conduta omissiva e comissiva que tenha contribuído para a ocorrência do dano, observando-se as obrigações legais, além daquelas estabelecidas na Convenção de Condomínio, no Regulamento Interno e nas próprias assembleias.

 

Neste contexto, deve ser perquirida qual seria a conduta esperada do síndico diante de situações previsíveis ou não, seu grau de conhecimento, se exerce a função de forma benéfica ou remunerada, de modo a estabelecer o grau de atenção exigível, com base no padrão médio de comportamento, de acordo com a sensibilidade ético-social.

 

Dano não indenizável

 

Não se pode olvidar, por derradeiro, que nem todo dano é indenizável, sendo indispensável que exista nexo de causalidade entre o dano comprovado e a conduta culposa ou doloso do causador do dano, quando se estiver diante de hipótese de aplicação da teoria da responsabilidade civil subjetiva ou ainda a existência de nexo de causalidade entre o dano comprovado e o evento, independentemente da existência de conduta do agente, quando for o caso de aplicação da teoria da responsabilidade civil objetiva.

 

Em uma ou outra teoria, cuja aplicação decorrerá da lei civil regente, antes de tudo, cumpre salientar que o objetivo maior é evitar o dano, com o desenvolvimento de condutas preventivas que possam assegurar que as pessoas fiquem indenes.

 

Diante do caráter promocional da responsabilidade civil, o fundamental é que o condomínio, diante de situações que possa prever, adote posturas preventivas, de modo que não possa ser atribuída qualquer responsabilidade, mesmo que o dano ocorra.

 

Um acidente nas áreas comuns do condomínio não trará qualquer repercussão jurídica para o condomínio, caso tenha agido de forma diligente, realizando a manutenção e conservação das áreas e serviços comum, observando, ademais, as normas técnicas que sejam cabíveis, sempre com o objetivo de prevenção de riscos e acidentes.

 

Tais cuidados merecem especial atenção, por exemplo, nas quadras, playgroud, piscinas, entre outras áreas de muita circulação ou aglomeração de pessoas, assim como nos equipamentos, como portões de entrada e saída, quadro de luz e elevadores.

 

Neste sucinto artigo, foi possível concluir que, no ambiente condominial, a repercussão do dano causado ao condômino ou a terceiro está diretamente relacionada à relação jurídica instaurada, em conformidade com o evento que tiver gerado o prejuízo, seja ele de ordem patrimonial ou extrapatrimonial.

 

A depender do dano, o dever de indenizar será apurado com base na teoria da responsabilidade subjetiva ou objetiva, sendo indispensável em qualquer hipótese avaliar a diligência do condomínio para prevenir riscos e acidentes, diante de situações previsíveis.

 

Por Marcos Roberto Xavier Sanches, Advogado. Parceiro da Carvalho Advocacia.[/vc_column_text][/vc_column][/vc_row]